星期日, 十月 25

皇冠 [分享]未来城市将充满韧性!顶级事务所如何研究TOD

皇冠 报导:
标签: 中心屋顶花园 公共交通导向性开发 可持续发展 在全球经济走向不明、地缘政治复杂性加强、黑天鹅事件突发的今天,各国纷纷探索可持续的发展模式以实现持久竞争力。”可持续”在此不仅意味着狭义的环境保护或节约能源,更包含经济产业的长久动力、政策管理的连续创新、以及以人为本的宜居性的不断提升。 从第一次工业革命至今,区域性交通一直以来作为纽带和催化剂,撬动并牵引着经济和社会发展。以重点城市或城市群为单位的大规模可持续发展计划,正在世界各地以不同形式开展,城市层级的公共交通的也往往成为其中共同的关注焦点。公共交通导向性开发(Transit-oriented Development)逐渐成为城市社区开发的前沿模式。 纵观历史,城市的诞生与成长与交通系统有着千丝万缕的联系,以公交为导向的发展并非新鲜事物。对于中国这样的人口大国,针对公共交通的政策导向、社会接纳程度、发展历程一直以来都彰显着其积极作用;对城市建设而言,公共交通无疑必要的基础条件。而在类似美国的长期以小汽车为中心的交通体系中,公共交通的价值一度略显暗淡。第二次世界大战后美国国家公路系统的出现使汽车和火车之间的竞争加剧,随着政策和资金转向,除了东海岸的部分大型城市,公共交通系统普遍遭受了损失。在经历了半个世纪不受控制的郊区扩张之后,城市规划人员、房地产开发商、投资者和城市居民开始逐渐意识到这一发展模式的弊端;与此同时,以公共交通为导向的发展高效地创造了显著的经济和社会效益。 自四十多年前成立以来,Pelli Clarke Pelli Architects, Inc.(后简称PCPA)不断参与着各种TOD项目。两个公司早期项目,纽约的世界金融中心(World Financial Center)和伦敦的金丝雀码头(Canary Wharf)都是富有启发性的TOD经典开发案例。四十年后的今天,即便在新冠危机的冲击下,PCPA比以往任何时候都更加坚信城市在全球空间格局中不断提升的重要性。随着全球城市化的持续进行,我们认为,以公交为导向的发展是促成城市负责任地发展,并且可持续地保持繁荣、富有韧性地应对变化的唯一可行方法。虽然影响力深远,TOD项目也由于其体量庞大且涉及面广,在定位、投融资、管理、规划设计、建设、运营上都挑战重重。PCPA在与世界各地的客户和用户的合作中,积累和总结了深刻的体会和丰富的经验,在此作文分享。 ▲纽约世界金融中心  图片版权 ©Jeff Goldberg/ESTO ◆ ◆ ◆ 01 ▏案例1 新区崛起:        伦敦金丝雀码头   伦敦金丝雀码头(Canary Wharf)占地39公顷,总建筑面积约150万平方米,是世界上最大的私人开发项目之一,也是英国和世界主要的金融中心之一。19世纪初以来,这个原名Docklands的码头曾是世界上最繁忙的航运港口之一,其后由于航运技术条件式微而渐渐走向落寞,最终于1980年关闭。80年代初,伦敦政府在地区开展以工业和商业振兴发展的再开发计划,围绕轻轨展开的策略作为该计划的催化剂得以实施。首批建筑是由PCPA设计的加拿大广场一号塔楼和金丝雀码头轻轨站,于1988年开始建设,1991年竣工,以当时英国第一高的高度为这一备受争议的项目奠定了信心,各金融巨头作为第一批租户先后入驻。 ▲日渐成熟的金丝雀码头  图片版权 ©Miller Hare Limited ▲左:20世纪的金丝雀码头  图片由PCPA提供     右:2004年之后的金丝雀码头  图片由PCPA提供 ▲左:加拿大广场一号塔楼草图  图片由PCPA提供     右:初建成时的加拿大广场一号塔楼     图片版权 ©Hedrich-Blessing  对于任何新开发项目而言,与强大的交通系统的结合是其可行性的关键所在。伦敦轻轨是英国最早建立和发展最快的轻轨系统之一,建于1985年至1987年间。金丝雀轻轨站(DLR)于1991年开通运行,设有6个月台,共三条铁路穿过,每天可容纳超过6万名乘客。轻轨站采用玻璃材质和钢结构组成的拱形屋顶,是19世纪伦敦经典的拱形火车站的现代化演绎。轻轨站位于商会大楼中心,通过一个涵盖200多家商店、酒吧和餐厅的商业综合体与加拿大广场一号塔楼以及邻近的建筑相连接。直到今天,Docklands码头区的客流量很大一部分都来自这个站点的乘客。其后地铁Jubiliee线延长线的接入更加强化了新区与主城区的联系。 ▲金丝雀码头DLR轻轨站内景  图片版权 ©Christian Mueller ▲金丝雀轻轨站地面层与架空站台层平面   图片版权 ©PCPA 在过去的30年里,金丝雀码头饱经风霜但持续生长。自1986年以来,PCPA先后在金丝雀码头设计了7座建筑,总面积约56万平方米,其中包括花旗银行总部大厦、雷曼兄弟欧洲总部、北方信托大厦、40 Bank Street以及两个冬季花园公共空间。2019年增设的Crossrail带来更优越的连通性,目前该区仍有约110万平方英尺的办公、住宅和零售建筑正在建设或设计中。 ▲PCPA在金丝雀码头设计的多座建筑   图片版权 ©Miller Hare Limited 在功能上,金丝雀码头已从以金融业为主的CBD演变成是一个商住合一,充满活力的综合社区。时过境迁,人们的居住理念逐渐转变,希望工作地和居住地之间距离更近,商业区对于住宅需求也越来越来大。金丝雀码头周边住宅聚集且需求仍然强劲。该区的产业也在主要业主Canary Wharf Group的推动下逐渐多元化,金融与非金融租户的比例从十年前的70:30 逐渐接近55:45,知名科技公司(包括IBM、英特尔、Infosys、甲骨文以及伦敦科技独角兽之一的Skrill)都聚集于此。 与此同时,持续的建设开发与公共空间达成了虚实平衡,97英亩的占地面积中包含了总面积20英亩的4个城市公园,拥有超过30个树种和喜人的生物多样性。同时金丝雀码头也是英国公共艺术收藏作品最多的机构之一,拥有70件杰出的公共艺术藏品。 ◆ ◆ ◆ 02 ▏案例2 旧城复兴:        米兰新门加里巴第区   新门(Porta Nuova)位于意大利米兰市中心以北,占地29公顷,总建筑面积约34万平方米,是欧洲最大的城市复兴项目之一。得名于拿破仑时期修建的一个城门,该区域曾是米兰城区内最为衰败的地带,常年荒废。2005年,米兰开始雄心勃勃的“新门项目”城市再生计划,五年后该区脱胎换骨一跃成为米兰的潮流文化聚集地,展示着一座城市乃至整个国家的向上的雄心和希望。 PCPA自2005年起为新门三区中最大的加里巴第区共16.2公顷的开发区域提供了总体规划和建筑设计,强调混合功能一站式生活圈,功能包含住宅、办公、零售、酒店,以及一个9公顷的公共绿地。整个综合体的中心是总面积为131,000平方米的裕信银行(UniCredit bank)全球总部和区域核心 – 盖·奥兰蒂广场(Piazza Gae Aulenti),其中包括高达230米的意大利最高建筑,于2013年投入使用。   ▲米兰新门加里巴第区规划方案  图片版权 ©PCPA   这这一项目中包含的TOD基因既是机遇也是挑战。现有交通成为人们的生活和工作的粘合剂,接续了自然的能量。多种相邻的交通方式整合到城市综合体中,新建的办公、商业和公共空间直接连通每年服务超过2500万通勤乘客的米兰加里波底门火车站(Stazione Milano Porta Garibaldi station)、城市公交和有轨电车系统,以及位于地下的四条重要同城交通线。与交通站点紧密的内在联系,提供了丰富的可达性,让开发项目的效果倍增。 ▲米兰新门加里巴第区平面图  图片版权 ©PCPA­ ▲米兰新门加里巴第区剖面图  图片版权 ©PCPA­ 另一方面,已有交通系统也为新建综合体的建设打来了挑战。项目地块镶嵌在已有基础设施之间,轨道和街道系统非常繁忙,建设开发需避免对街道活动和交通造成干扰,且要求特殊的设计手法和技术手段实现TOD综合体的高效整合。 ▲建成照片  图片版权 ©Jeff Goldberg/ESTO PCPA别出心裁的方案将整个新建项目抬高,高出周边街道6米,保证路面交通畅通无阻,同时释放上盖空间的无限可能性,打造人车分离的核心公共空间——Piazza Gae Aulenti。历史上的意大利广场最初只供行人使用,改变成为人车混流之后破坏了原有的平静与安宁。Piazza Gae Aulenti广场的打造不仅对办公楼的用户乃至城市而言是一个极其便利的设施,更以零售餐饮和便利设施、引人入胜的喷泉景观和公共艺术逐渐成为城市新区的心脏。依托塔楼围合的强大磁场,抬高的广场通过一系列坡道和阶梯式街道与原有街道连接,实现项目与周边社区无缝衔接。   ▲规划方案过程草图  图片版权 ©PCPA ▲建成照片  图片版权 ©Jeff Goldberg/ESTO 这一人性化的设计方案最终达到了令人信服的效果,成为以新旧合一、垂直整合为特色的城市再生样板。目前,加里巴第区的建设仍然在继续,在UniCredit综合体不远处,PCPA所设计的Gioia 22号塔楼正在施工建设中,全过程全专业采用BIM平台,建成后将成为意大利第一座近零能耗建筑。 ◆ ◆ ◆ 03 ▏案例3 市中心的回归:        旧金山环湾新区   有别于各大老牌城市,作为19世纪50年代才通过“淘金热”迎来第一次人口爆发的旧金山,凭借近30年知识经济的迅猛发展,一跃成为全球城市新贵。 环湾再开发区位于旧金山市中心,金融区以及主干道Market Street以南,占地约16公顷,规划建设量约70万平方米。位居其核心的环湾车站于1939年启用,一度通过火车及长途公交将旧金山与环海湾区域联系起来,然而时过境迁,车站不仅老旧,也无法满足21世纪不断增长的交通需求。同时,一条环绕车站及其周边的高架匝道将环湾区隔离,阻碍城市向海滨的自然发展。直到21世纪初,老车站周边全是停车场和破旧的建筑,空旷荒凉,缺乏活力。      ▲环湾再开发区区位  图片版权©PCPA ▲原环湾车站照片  图片由PCPA提供 2005年,由新成立的环湾联合权力机构(Transbay Joint PowerAuthority)主导,旧金山市通过《环湾再开发计划》(Transbay Redevelopment Project),力图将环湾区转变为复合功能、以交通为导向的可持续发展模式。经过2007年的国际概念设计竞赛以及随后的十余年间的多方联动,老汽车站及高架匝道拆除,一座先进的综合交通枢纽取而代之,在重新整合的地块上拔地而起,并从无到有地创造出一个全新的充满活力的多功能城市环境,一个由十几座新开发项目组成的新街区。 ▲2007年概念设计竞赛渲染图  图片版权 ©PCPA ▲环湾再开发区新建建筑(蓝色标注) 图片版权 ©Steelblue 多联式交通系统给区域振兴带来了明显的影响:总建筑面积约14平方米的Salesforce客运中心成为11个区域性公交系统和街道级市政公交服务的枢纽,一旦地下隧道建成后,最终将连接起区域性的通勤铁路系统和高铁服务,服务扩展至整个加州。市政府致力于将公交保留在城市中心,减少了通勤者对汽车的依赖,并催生可持续的、方便行人的健康发展。 ▲环湾客运中心剖面  图片版权 ©Steelblue 项目的另一大关键成功点在于新开发项目与周边城市环境的充分融合,以及公共空间之间建立的强有力的空间联系。随着匝道的拆除整合,城市肌理的连续性得以恢复,北部中央商务区与南部滨水区重新连接起来,且释放出多个可建设用地,为城市的再生长和活化提供契机。 ▲原有公交匝道(红色)拆除后所释放出的可建地块(蓝色) 图片版权 ©PCPA 在 Salesforce客运中心的概念设计竞赛阶段,PCPA 发现这个横跨四个城市街区的超长建筑拥有一个2.2公顷的屋顶,将是建造绿色屋顶的绝佳资源。旧金山这座城市是围绕公园建立起来的,这一城市发展特点成为客运中心屋顶公园提案的基础。 ▲旧金山市中心的重要公共空间节点及其尺度   图片版权 ©PCPA 如今,Salesforce公园现在成为了环湾区社区的心脏和客厅,每天接待超过3000名用户,已有天桥直接连接三个相邻的商业塔楼,并预留12个未来天桥接口。其中,PCPA正在客运中心旁F地块高224米的地标性建筑,将于2024年竣工。这座集办公、酒店和住宅为一体的综合塔楼,将通过第五层的人行天桥直接连接到屋顶公园。 ▲Salesforce公园建成照片  图片版权 ©Jason O’Rear ▲F地块塔楼  图片版权 ©Steelblue 以 Salesforce客运中心为主导的TOD模式对环湾区的经济和社区产生了重大影响。迄今为止,客运中心的开发已直接或间接地为环湾区创造了约65万平方米的商办空间,4200套住房(其中35%为永久性的经济适用房)和1000个酒店房间,以及一个近9000平方米的零售商业区,形成了一个真正意义上的多功能城市中心。与此同时,从2017年至今,高科技研发公司包括Google,Uber,Facebook, Wework,Dropbox,Airbnb及Amazon等,陆续成为了Salesforce客运中心的邻居。环湾区现已成为旧金山的高科技中心——可谓位于市中心的“硅谷”。 ▲日渐成熟的环湾新区  图片版权 ©Jason O’Rear 伴随科技公司从郊区向城市转移的大潮,交通系统及公共空间的植入与整合是科技公司进驻的主要原因。不仅出于工作生活的便利性和质量的显著提升的考虑,这些资源也使知识密集型企业在招聘顶级人才的过程中,尤其是向往城市生活的千禧一代,具备更多竞争力。再者,城市生活的紧凑节奏让科技公司迅速地掌握大众需求,取得一手资讯,充满活力的公共空间也激发了人与人之间丰富的交流共赢机会。科技与交通的结合为旧金山中央商务区打造全新的面貌,为城市带来创新的活力。 ▲环湾新区入驻科技公司  图片版权 ©PCPA ◆ ◆ ◆ 04 ▏思考与启示     不论是依托城市边缘的工业棕地,以现有旧城为基底,抑或通过基建设施的更新释放可建土地,以上案例的成功有赖于一系列相辅相成的因素,可为其他相似路径的城市发展提供思路。 包容且前瞻的长期愿景 类似前述案例的TOD模式大型开发项目极大可能需要花费十年或数十年才能完成,而支撑这类壮举的首要因素在于其背后坚定的政治意愿。在这段时间中,世界可能会经历几个经济周期和至少一到两个美学周期——在这期间建筑本身可能会发生很大的变化。“真正的建议,”PCPA联合创始人兼资深设计师Fred Clarke, FAIA, RIBA, JIA说,“是如何为这些非常长的设计周期做准备?你如何预测它、规划它,并将这个实际问题融入到你正在做的工作中”?时间周期会给项目开发的解决方案增添维度,会影响对待建筑的态度,以及组织和管理项目相关团队的方法。   对于旧金山环湾新区来说,前期细致的测算为持续的政治意愿提供了有利证据。在2008年概念设计出台后Seitel Consulting为旧金山规划局提供的报告《Transbay Transit Center:旧金山未来的关键投资》,进行了的大量经济研究分析,当中显示未来购房者和租房者将愿意为交通枢纽、公园及其他便利设施等高生活品质因素支付住宅和商业物业的溢价。   研究显示,该项目提供的社区设施预计将为位于Salesforce 客运中心1.2公里以内的物业价值平均提升5%,直接相邻Salesforce 客运中心的物业增值估计为11%。此外,旧Transbay码头的公共物业及废弃高速公路的改建预计将带来超过40亿美元的收益。最终,事实证明,该项目已成为环湾地区的经济催化剂,不仅撬动周边地块的建设,完善的交通系统及崭新的公共设施更吸引了高科技研发产业向市中心的进驻。   长期开发的时间维度也要求规划方案在考虑城市历史因素的同时,前瞻性地预测新开发对社会分化和环境的双重影响。城市再开发和高密度建设极易被视为市中心士绅化的前奏而遭到反对。旧金山市民一度反对高层建筑,甚至在1971年提出了将旧金山市建筑高度限制为六层的提议。 ▲环湾再开发区原有建筑高度和规划建筑高度   图片版权 ©旧金山市规划局 在环湾区的再开发过程中,不仅规划了与办公空间相匹配的住宅用地,更以显著的比例提供低收入人士所能负担的用房以服务不同收入人群:35%的新住房为面向低收入人群的经济适用房。值得一提的是:在Transbay再开发区完成的第一个项目是Rene Cazenave Apartments,由两个当地的非营利组织开发,这座八层建筑由120套公寓组成,为无家可归者提供公寓、配套服务和底层零售空间。随着Salesforce客运中心的启用,环湾地区的再开发开启了一个新的城市振兴场景:以公共交通为导向,在混合收入社区中提供高水平的公共设施和多元化的就业机会。 ▲环湾再开发区用地规划图  图片版权 ©旧金山市规划局 世界级的设计力量 从建筑师的角度出发,设计所表现出来的关键能力和贡献价值不足为奇,项目成功的一大关键是拥有一个极其强大、能够经得起时间的考验的概念设计。大型TOD项目涉及到各种政治和经济利益,设计师必须要有一个强大且令人信服的建筑理念,能够游刃有余地面对所有不同压力。从2017年竞赛开始到19年项目开业,Salesforce 客运中心前后花了12年时间。在项目初期,一个强有力的建筑理念对于获得城市认同、吸引市民兴趣也很重要。 Fred Clarke分享说,“建筑设计从本质上说是一种传播希望的行为,我一直把我们的设计描述为送给这座城市的礼物。Salesforce客运中心的Salesforce公园和米兰新门的Piazza Gae Aulenti广场原本都是没有必要出现的。这是我们为项目提出的额外想法,并非项目最初的需求,而且显然也是要花钱的,但这是一种创新的、变革性的理念,尤其能体现设计师的贡献价值- 这些附加价值甚至可以超乎想象。” ▲米兰Piazza Gae Aulenti广场建成照片   图片版权 ©Jeff Goldberg/ESTO 这往往要求设计者突破常规任务的要求,追求更上一层楼的解决方案。例如,在 Salesforce客运中心屋顶花园的设计过程中,PCPA意识到,常规的绿色屋顶对体验和环境的影响并不大。PCPA明白,在Salesforce客运中心的顶部建造一个完全开放的屋顶公园,是与可持续发展的理想结合、将自然生态引入密集的闹市区、且有效抵消部分由化石燃料所带来的碳排放的一举多得的策略。清除大气中的二氧化碳需要阔叶植物,是对客运中心自身交通活动的完美互补。 最终,Salesforce公园于2019年亮相,由PWP设计的景观浓缩了7个加州地形地貌,有半英里的慢跑径、舞台、喷泉和操场。人们可以从地面广场通过缆车、扶梯或楼梯抵达,或从相邻建筑物通过天桥前来。公园栽种了600多棵树和16000多株植物,包含13个不同的植物特色区域,整个生机勃勃的生态屋顶可以为周围环境降温,过滤废气,每年可抵消高达12吨的碳排放。 高架的屋顶公园使得高密度的市中心出现难得的安静、安全、安宁的都市绿洲。午休时间,上班族们纷纷来到广阔的公园中休憩,享受与自然的连接。Salesforce公园对于上班族的吸引明显多于典型的裙楼屋顶公共空间,使新区与旧金山金融区的传统CBD相比顿显优势;核心公共空间随同区域通勤的便利性,催化了TOD对办公空间的巨大需求,吸引了科技独角兽公司及行业巨头将其校园迁回城市中心。空前的市场吸收率已驱使旧金山的写字楼租金超过曼哈顿,迅速成长为美国最火热的办公市场。 多方联动的开发和运营能力 巨大规模的项目往往持有多方合作的底色,宏伟愿景和设计理想的实现要求开发、管理或融资方式的创新。自旧金山环湾项目伊始,管理方认识到公共利益与私有企业相辅相成的关系,即公共交通所带动的私有经济增长,将部分用于支付公共交通的成本,公私合作的模式贯穿项目始终。 从融资方面,项目建设动用了来自联邦政府、州政府、地区及地方的财政拨款,土地出售收益,物业税收,通行权租赁收入,企业命名费,建设期内贷款等多方面的收入。其中,环湾塔楼场地以及其他周边可用土地的出售,以及房产税的收入为总造价约26亿美元的客运中心建设提供了主要资金。 2014年9月,多方通过决议,在客运中心周边设置“环湾特殊社区设施区”(Transbay Transit Center Community Facilities District,简称梅洛-鲁斯区Mello-Roos区,是美国加州的一种融资形式,区内物业所有人每年需缴纳特别税,以筹集资金资助该地区的基建改善和其他公共服务,必须征得该区域内2/3选民的批准),从2017年起每年按照0.55% 的物业核定价值向业主方收取,在未来37年间获取14亿美元税收来源,支持环湾再开发项目的后续建设,包括将现有Caltrain线路延伸至客运中心。此外,9000余平米零售空间的租赁收入、交通运营商缴纳的使用费、客运中心的净营业收入等长期收入用于客运中心及其附属设施每年约3千万美元的运营费用及贷款偿还。 ▲环湾客运中心社区设施区地图(阴影部分为所包含的物业) 图片版权 ©旧金山市 与此同时,后期运营管理直接关系到项目的持久生命力。在竞赛阶段,社会各方在宣布对PCPA-Hines团队支持的同时,也表达了对高架公园的担忧,担心悬空于地面上方22米的公园并不具备足够的吸引力。这一担忧在实际运营中被打破,公园在物理上具备多方向和多模式的可达性,专业活动顾问的介入保证公园内大量公共活动密集丰富,日常运营持续保持良好的安全性和清洁度。这些措施通过特殊税收区的设置具备了长期运营的财务可行性,令Salesforce公园吸引着络绎不绝的上班族、周边居民和游客,甚至在疫情期间也在符合公共卫生要求的情况下持续开放。 ▲Salesforce 公园建成照片  图片版权 ©Jason O’Rear ◆ ◆ ◆ 05 ▏富有韧性的未来城市     在2020年的全球危机中,“韧性城市”的理念受到了很多关注。Resilience不仅代表城市系统面对单一冲击和危机时的复原能力,更意味着面对长期不确定性或慢性风险的持续适应性和创新力,是可持续发展理念的重要元素。在这样的语境下,TOD开发模式并不是一劳永逸的标准答案,其多个组成元素却可以协助提升城市的整体韧性: 高度网络化的多模式公共交通系统,创造多功能的短距离生活圈,减少摄取足够信息、商品、服务和协助的成本; 具有前瞻性甚至冗余性的基础设施,例如作为避难所的Salesforce客运中心,可以成为危机中港湾的而非短板; 基于多元的功能植入和社群建设而打造的多元化经济产业结构,例如越来越多以创新为驱动的城市,易于抵抗单一产业或者整体金融巨变; 城市系统能够被不同收入的人群公平使用,社会构架包容稳健,社群人际网络互相扶持,成为宝贵的“社会基础设施”,等等。 ▲旧金山近景  图片版权 ©Jason O’Rear 最终,城市由人组成,一个充满活力与连接、多元包容、健康生态的城市,是激发交流、创新与合作的摇篮,得以保持持久的生命力,不断进化成长。 – END-

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